―現況調査報告書とは、三点セットのひとつ―
差押えに近接した時点で執行官が売却物件についての現地調査をした結果を記載した報告書です。
現況調査報告書には、建物については公簿との相違点、占有者及び占有状況、敷地の内容などが記載されています。土地については公簿との相違点、占有者及び占有状況、売却対象建物以外の地上建物などが記載されています。その他の借地権の内容、地代や管理費の額や滞納の状況なども記載されいます。
現況調査報告書には、占有状況は現況調査を行ったときの現実の状況がそのまま記載れています。裁判所書記官の認識は物件明細書に記載されていますので、双方を見比べて占有状況などを判断してください。
地方裁判所により、この現況調査報告書作成日から公告され資料を閲覧できるまでの、期間が違いますので、調査の日時などを確認するようにして下さい。
占有者がすでにいなかったり、滞納額が違っていることが多々あります。
先に述べますが、現地調査がより重要になります。
―現況調査報告書の説明、読み方、解説―
読んで字のごとく、現況を調査した報告書です。
住居表示に始まり、占有者の状況など、裁判所書記官が調べたことがつづられています。
特に重要な、資料の一つですので、見落としがないようにしっかりと読んで確認しましょう。
区分所有マンションの場合、管理費・修繕積立金の額や滞納の金額なども調査されていますので、収益性、利回りに大きく関係してくる項目です。
占有者がいる場合は、支払い賃料や入居の時期、敷金・保証金の金額なども記載されています。
一般の入居者が専有している場合は、引き続き入居してもらうこともありますので、入居時期などを確認し、現在の相場家賃との違いがないかなどを調べ、今後の家賃設定や将来的なリスクなども考えながら入札金額をきめましょう。
落札後の手続きがスムーズに進むかどうかなどの、一般的な判断の基準にもなりますので、「関係人の陳述等」や「執行官の意見」、「調査の経過」などをよく読み、所有者がどのような人物像なのか、占有者が常識人、協力的なのかどうかなど、ある程度は文を読めばわかると思います。
そして、競売のリスクの一つでもある、「建物内部の内覧ができない」かわりに、現地の写真が添付されています。
建物の外観や部屋の内部、周辺写真など、入札するための重要な手がかりにもなります。
現地での立ち入り調査の前には、必ず事前に連絡をとるようにし、日時を所有者や占有者に通知して行いますので、その過程がどのように進んだかによって、協力的なのか、非協力的なのか判断も出来ますし、事前に部屋の内部に入ることがわかっているにも関わらず、部屋の中が散らかっていたり、掃除もしていなかったりする場合が多々あります。
通常の感覚の人であれば、片付けると思います。簡単なことではありますが、そのようか細かい視点から資料をよく読み、理解するようにしてください。
写真一枚で多くのことがわかります。
ただ、調査官の調べたこと文を読むだけでなく、その裏に隠されている人間の感情や人柄なども推測できれば、なお入札のヒントにもなります。
裁判所の資料（ファイル）の物件明細書・現況調査報告書・評価書、俗に三点セットと言われる、これらの資料は重要ですので、内容をよく理解できるようにしてください。 |
―評価書とは、三点セットのひとつ―
評価人による物件の評価額（売却基準額の根拠）の算出の過程などが記載されています。
また、評価書にはその物件の、建築基準法関係の規制内容や物件所在地の環境、物件詳細内容、ライフライン供給処理施設の整備状況なども記載されていますから参考にして下さい。
１、評価書とは
評価書とは評価人により、適正な売却基準価額を決定するために行われた物件の結果及び過程を記載したものです。
建築基準法関係の規制については、評価書にしか記載されていませんので、よく読み確認してください。
２、評価額
評価の結論部分であり、これを基に執行裁判所が売却基準価額を決定します。
評価額と売却基準価額とが異なることがありますが、それは評価額算出の過程で補充書、意見書、電話聴取書などで評価書の内容を補充している場合が考えられます。
それらの補充書面は、評価書の前にしばられています。また、執行裁判所の判断で敷金や滞納管理費等の引受債務を考慮して評価額と異なる売却基準価額を決定する場合もあります。
３、評価の条件
不動産競売物件の特殊性を前提とした評価の条件が記載されています。
４、目的物件
不動産の現況が物件目録と異なるときは、現況欄に現況が記載されます。物件によっては特記事項が記載されることもあります。
５、目的物件の位置・環境等
ここには、位置・交通・付近の状況などの概況説明、各物件ごとの概要説明、利用状況、供給処理施設、おもな建築基準法関係などの規制が記載されています。
建築規正法等の確認はここの記載事項を参考にして下さい。
６、評価額算出の過程
評価額算出の過程が文章と計算式により記載されています。
７、参考価格資料
評価の参考とした地価公示価格等について記載されています。 |
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