不動産競売は事件番号ごとに、物件情報が管理されていますが、ひとつ一つに裁判所の書記官が調査し、まとめた資料があります。
各管轄の裁判所に行けば自由に閲覧、見ることができます。
最近では、インターネットにてこの資料を閲覧することができるようになりました。※対応していない裁判所もあります。
競売（けいばい・きょうばい）物件情報リンク集を参考にして下さい。
その不動産競売の資料（ファイル）には、次の４つに分かれて記載されています。
そのうちの、物件明細書、現況調査報告書、評価書が三点セットと言われている物件の状況や不動産鑑定士が算出した評価額が記載されています。この三点セットの内容をより理解できるようになれば、物件の選別が早く、現地調査をすべき物件が絞れてくるようになります。
１、期間入札公告書
物件の表示が記載されています。売却基準額、買受可能価額、買受申出の保証額、固定資産税・都市計画税の年額、期間入札期間などが記載しています。
手続き、売却条件の重要な情報ですので、必ず確認をして下さい。
２、物件明細書（三点セット）
裁判所の書記官が、現況調査報告書、評価書その他の資料を検定し、買受人が負担することとなる他人の権利（主に賃借権）、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買受けの参考となる事項を記載したものです。
不動産競売をめぐる複雑な権利関係に対する裁判所書記官の一応の認識が記載されており、買受けを希望される方は内容を理解しておく必要がある重要な書面です。
物件明細書は単独ではわかりづらいかもしれませんが、現況調査報告書、評価書及び物件明細書と併せて確認してください。
３、現況調査報告書（三点セット）
差押えに近接した時点で執行官が売却物件についての現地調査をした結果を記載した報告書です。
現況調査報告書には、建物については公簿との相違点、占有者及び占有状況、敷地の内容などが記載されています。
土地については公簿との相違点、占有者及び占有状況、売却対象建物以外の地上建物などが記載されています。
その他の借地権の内容、地代や管理費の額や滞納の状況なども記載されいます。
現況調査報告書には、占有状況は現況調査を行ったときの現実の状況がそのまま記載れています。裁判所書記官の認識は物件明細書に記載されていますので、双方を見比べて占有状況などを判断してください。
地方裁判所により、この現況調査報告書作成日から公告され資料を閲覧できるまでの、期間が違いますので、調査の日時などを確認するようにして下さい。
占有者がすでにいなかったり、滞納額が違っていることが多々あります。
先に述べますが、現地調査がより重要になります。
４、評価書（三点セット）
評価人による物件の評価額（売却基準額の根拠）の算出の過程などが記載されています。
また、評価書にはその物件の、建築基準法関係の規制内容や物件所在地の環境、物件詳細内容、ライフライン供給処理施設の整備状況なども記載されていますから参考にして下さい。 |
物件の表示が記載されています。売却基準額、買受可能価額、買受申出の保証額、固定資産税・都市計画税の年額、期間入札期間などが記載しています。
裁判所の資料（ファイル）の一番最初にとじられています。
手続き、売却条件の重要な情報ですので、必ず確認をして下さい。
１、売却日程
期間入札の公告の一枚目に入札期間、開札期日が記載されていますのでよく確認してください。
２、物件番号
競売手続きにおける物件の整理番号です。
入札書や特別売却の買受申出書には、対象となる物件番号をすべて記載する必要がありますので、公告書をよく確認してください。
※連続する場合は、１～３などと記載。
３、一括売却
一括売却とは、公告書に示された物件を一括して売却するという売却条件です。個別の物件のみの入札はできません。
４、売却基準価額、買受可能価額、買受申出保証額、固定資産税、都市計画税の額
※売却基準価額⇒平成16年改正前は最低売却価額のこと。
評価人の評価に基づき、執行裁判所が不動産の売却の基準となるべき価額を定めたものです。
買受可能価額、入札価額がこの価額以上（この価額を含む）でなければ適法な入札とはならない価額です。
売却基準価額から１０分の２に相当する額を控除した価額です。
買受申出保証額とは、入札に参加する際に執行裁判所に提供しなければならない保証金の額で、通常は売却基準価額（※買受可能価額ではありません）の２割相当です。
固定資産税、都市計画税の額は、競売の事件申立て時に提出された公課証明書により記載され、必ずしも直近のものとは限りません。これは、買い受けた後に支払うこととなる物件にかかる税金の参考のためにお知らせするものです。
５、農地の入札
権限を有する行政庁（農業委員会等）の交付した買受適格証明書を有するもの。
買受けについて農地法上の許可又は届出を必要としないものに限り、入札をすることができます。
買受適格証明書は入札書を提出する際に提出して下さい。
目的物件が小作地又は小作採草放牧地であるときは、原則として該当小作農等以外の者は、所有権を取得することはできず、買受適格証明書の交付を受けることはできません。
市街化区域内の農地においては、農業従事者等以外の一般の人でも、買受適格証明書の交付を受けることができます。
※買受適格証明書の添付省略はできません。
この場合、最高価買受申出人は、農地法５条の届出（農地転用を目的とする所有権移転の届出）受理通知書を執行裁判書に提出することにより、売却許可決定を受けることができます。 |
裁判所の書記官が、現況調査報告書、評価書その他の資料を検定し、買受人が負担することとなる他人の権利（主に賃借権）、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買受けの参考となる事項を記載したものです。
不動産競売をめぐる複雑な権利関係に対する裁判所書記官の一応の認識が記載されており、買受けを希望される方は内容を理解しておく必要がある重要な書面です。
物件明細書は単独ではわかりづらいかもしれませんが、現況調査報告書、評価書及び物件明細書と併せて確認してください。
物件明細書は、物件の売却条件を明らかにするために備え置かれるもので、裁判所書記官が重要と考える権利関係や物件の状況を記載したものです。
現況調査報告書、評価書等の記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して、裁判所書記官の一応の認識を記載してものであり、利害関係人の間の権利関係を最終的に確定する効力はありません。
買受け後に訴訟がなされ、物件明細書の記載内容と異なる結論になる可能性もあります。一方、物件明細書の記載は、訴訟等における重要な証拠にもなります。
１、不動産の表示
別紙の物件目録に不動産を表示しています。また、現況が登記記録上の表示と異なっている場合は、現況も記載されます。
物件目録には、物件ごとに「事件番号」が付されています。この「物件番号」は、競売事件において物件を特定する重要な意味を持っていますので、特に入札の際には物件番号の記載に注意して下さい。
２、売却により成立する法定地上権の概要
土地又はその地上建物の一方のみが競売手続で売却される場合、民法又は民事執行法は、建物と敷地の所有者が競売によって別人になることにより建物が存立できなくなることを避けるため、一定の要件がある場合、売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権としての地上権が発生するものと規定しています。
この地上権を「法定地上権」といいます。
法定地上権の地代その他の内容は、当事者間の協議により決められますが、協議が成立しないときは、訴訟等を提起して裁判所に決めてもらうことになります。
３、買受人が負担することとなる他人の権利
売却後も、所有者が他人と締結した契約等（おもに賃借権）に基づく権利が売却により消滅しないために、買受人が負担として引き受けることとなる場合に、その他人の権利の内容がこの欄に記載されています。
売却後も効力を失わない仮処分の内容もこの欄に記載されます。
４、物件の占有状況等に関する特記事項
現実の占有の状況及びその占有の根拠が買受人の負担することとなる他人の権利とは認められないと裁判所書記官が判断した内容を記載したものです。
この記載は、現況調査報告書等を基に記載されるため、現況調査報告書の状況を記載したものであり、その後に占有状況が変わっている場合もあります。
この欄に記載された占有者は、原則として引渡命令の対象となります。また、占有者が変わった後の占有者は「差し押さえ後の占有者」とし、引渡命令の対象となります。
５、その他買受けの参考となる項目
１～４欄に記載される事項以外の買受けの参考となる事項が記載されています。 |
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