★ゴミ片付け開始 １１／２５（木）
１１／２３（火）、動産（ゴミや家具類）の所有権放棄の念書をいただいたので、さっそく今日は仕事が休みですので、嫁と二人でゴミの片付けです。
嫁と二人でごみを片付ければ、一日で終わらしたいと思っていますがどうでしょうか。。。
ごみを片付け始めて思ったのが、意外と時間もかかり、しんどいということです。
ごみの片付けを甘く見ていました。。暗くなる直前の６時ぐらいませ片付けをしましたが、今日一日では終わりませんでした。
★硝子の交換,ゴミ片付けの続き １２／ ２（木）
一週間に一度の貴重な休みが大家さん業で費やされていきます。
予想以上にゴミの片付けと掃除がはかどらなくて、嫁と二人で二週続けての作業になりました。
今日は、ベランダの窓ガラスが割れていましたので、その交換のために業者さんを手配しています。
片付け＆掃除をしていると、午前中にガラス業者さんが来て、窓ガラスごと持って行きました。今日中にはまた出来上がったものをもって来てくれるとのことですので、気にせず片付けを続けます。
夕方前には、片付けもあらかた終わり、窓ガラスも修理され戻ってきましたので今日は早めに作業終了です。
なんでも、経験が大切と思っていますので、今回の片づけは良い経験にはなりましたが、次からはプロのごみ捨て屋の業者さんに頼みます。
時間も労力ももったいないです。お金はかかりますが、作業もはやくその分早くリフォームを完了し早く人に貸せばその代金分ぐらいは回収できるはずです。
自分の休みを使い、嫁と丸二日間の作業を考えればプロに頼む方が効率的です。
★簡単な片付け １２／ ９（木）
動産（ゴミや家具類）の所有権放棄の念書をもらってから、三週続けての作業になりました。
といっても、ゴミの片付けもほとんど終わり、簡単な掃除をするだけですので、今日は気が楽です。
キッチン周りとベランダと部屋全体をはき掃除をして、本日の作業は完了です。これでごみ片付けと掃除はひと段落つきました。
部屋の中には大型家具（食器棚、本棚）と電化製品（テレビ、ステレオ、冷蔵庫、洗濯乾燥機）が残っているぐらいです。
最近は、粗大ゴミと電化製品のリサイクルに厳しくなっておりますので、大阪市役所に連絡して引き取りに来もらう手配をしなくては、、、。 |
★不動産引渡命令の送達証明 １２／ ９（木）
引渡命令がとどいた証明である、送達証明書がとどきました。同時に、執行文も届き、これでいつでも強制執行ができる状態になりました。
動産（ゴミや家具類）撤去の念書をもらっていたので、もう必要ありませんが、なんだかほっとしました。
★強制執行
今回は、引渡の交渉がスムーズに進んだため、強制執行をすることはありませんでした。時的にも費用的にもあまりしたくないですね。 |
★エアコン撤去 １２／１７（金）
最近の休みは、毎週毎週大家さん業で忙しいです。
今日は、エアコンの撤去の業者を手配しました。
使用できそうであれば、使おうと思っていたのですが、「カタカタ」とへんな音がしており、製造年月日も10年前のもの、、、。
諦めました。
エアコン撤去はお金がかかります。リサイクル料のほかに、エアコンを取り外してもらう工賃、運搬量。うーん、、なにかと出費があるもんですね。
★リフォーム開始 １２／２０（月）
リフォーム内容は、
大工工事がトイレの交換、洗面化粧台の交換、キッチンのレンジフード（換気扇）の交換
内装工事がクロス全面張り替え、床、玄関のクッションフロア全面張り替え、畳の新調
要するに、キッチンとお風呂以外は全面リフォームです。
とりあえず、本日から大工工事からリフォームに入ります。今回は、1、2日で終わる工事です。
今日は仕事ですので現地にいけませんんが、大工さんにまかせれば大丈夫でしょう。
★レインズ登録１２／２０（月）
今日は休みではありまんが、当時私は、昼の仕事が賃貸の客付けの営業をしてましたので、まだリフォームは終わっていませんが、とりあえずレインズに登録することにしました。
レインズとは、不動産業者が物件を登録する機構で、賃貸も売買も登録されています。登録すると全国の不動産屋に情報が流れますので、それだけ早くお客さんが見つかります。
年末のこの時期に、入居者希望者が現るとは思いませんがとりあえず登録だけ済ませました。
★粗大ゴミ、リサイクルの撤去 １２／２１（火）
今日は朝から、粗大ゴミを持っていってもらう日です。
大阪市では、粗大ごみは事前に連絡し、日時を打ち合わせして、家の前やマンションの下まで粗大ゴミをだしておかないと回収にきてくれません。
しかも、年末で忙しく、こんなにも遅くなってしまいました。
９：３０に大阪市の回収車がくる予定ですので、一時間前にマンションにいき、ひとりで、ひとつひとつマンションの下まで大型家具と電化製品をおろしました。
時間より少し早くゴミの回収車が到着しましたが、私の荷物もちょうどおわったところでした。ぴったりのタイミングでした。 |
★電気温水器の取り付け １２／２９（水）
昼の仕事は年末年始の休みに入りました。大家さん業の出番です。
リフォーム代金をできるだけ安く抑えるために、自分でできることはできるだけ自分でしようと考えていました。
落札したこのマンションは築年数が古いこともあり設備面で最新マンションには劣ります。
お風呂は、ガス給湯器がありますので、問題ありませんが、そのガス給湯器から洗面台、キッチンに給水の線がありませんでした。
今のマンションは一つのガス給湯器から、お風呂、キッチン、洗面所と三点給湯タイプがあたりまえですが、築年数の古いタイプは当たり前の設備が当たり前についていません。
いまどき、洗面化粧台が水しか出ないのは、ありえないので、何とはする必要がでてきました。
最初は、お湯の給水管を洗面所まで伸ばすリフォームを考えましたが、床をめっくての大がかりなリフォームになるといわれ、断念し、その変わり洗面化粧台の下に、小さな電気温水器をつけることにしました。
洗面化粧台専用の電気温水器ですので、小型のもので十分です。リフォーム業者に見積もりをとってみると５万円もするとのこと、、、。
思っていたより高い見積もりがきました。
小さな電気温水器ですので、自分で取り付けが可能と判断し、ネットオークションで購入する方法を探しました。ネットオークション自体が初めての経験でしたが、ちょうどいい感じの電気温水器がオークションにでていましたので、さっそく入札しました。
最初は1万ぐらいで落札できるのかなと思っていましたが、世の中そんなに甘くはありませんでした。
結局３万円まで落札金額があがりましたが、5万円の見積もり価格をしっていたので、安く買えたと思っています。
代金を振り込むとすぐに郵送で電気温水器が到着しましたので、説明書を見ながらさっそく設置しました。
少し苦労しましたが、問題なく設置できました。
★湯沸器,インターホン,スイッチの交換 ２００５年 １／ ３（月）
年末年始の休みを利用し、ホームセンターでリフォームグッズを購入しました。
年末年始は、嫁の実家でごろごろと過ごしておりましたので、スイッチを切り替えて大家さんとしての仕事が残っておりますので、仕事をしなければ、、、。
先にも説明しましたが、ガス給湯器はついてますが、キッチンにはお湯がきていませんので、お湯をなんとかしなければいけませんので、
ホームセンターに売っている、瞬間ガス湯沸かし器を購入し、自分で取り付けました。これでキッチンでもお湯が使えるようになりました。
つでに小物類もリフォーム。カーテンレール、蝶番、インターホン、スイッチを自分で取り換えました。
目につく小物類を交換するだけで部屋の印象はだいぶ違ってきます。特に目につくスイッチ類（電気のスイッチやコンセント）は壁紙のクロスをきれいにしたのに、
スイッチが昔の茶色の古臭いスイッチだとせっかくのきれいなクロスが台無しです。ホームセンターで数百円で売っていますので、交換をすべきものだと思います。
★湯沸器,インターホン,スイッチの交換 ２００５年 １／ ３（月）
年末年始の休みを利用し、ホームセンターでリフォームグッズを購入しました。
年末年始は、嫁の実家でごろごろと過ごしておりましたので、スイッチを切り替えて大家さんとしての仕事が残っておりますので、仕事をしなければ、、、。
先にも説明しましたが、ガス給湯器はついてますが、キッチンにはお湯がきていませんので、お湯をなんとかしなければいけませんので、
ホームセンターに売っている、瞬間ガス湯沸かし器を購入し、自分で取り付けました。これでキッチンでもお湯が使えるようになりました。
つでに小物類もリフォーム。カーテンレール、蝶番、インターホン、スイッチを自分で取り換えました。
目につく小物類を交換するだけで部屋の印象はだいぶ違ってきます。特に目につくスイッチ類（電気のスイッチやコンセント）は壁紙のクロスをきれいにしたのに、
スイッチが昔の茶色の古臭いスイッチだとせっかくのきれいなクロスが台無しです。ホームセンターで数百円で売っていますので、交換をすべきものだと思います。
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★リフォーム完了 １／１３（木）
１／５（水）から、内装工事がはじまりました。一週間もあれば終わるとのことですので、年明けから入居者募集を本格的に始めました。
私の場合、特定の管理業者や不動産屋に任せるのではなく、自分で資料を作り近くの賃貸専門の不動産屋に配っています。
無事、内装工事も終わり、最終確認のため現地に見に行きました。
さすがに、落札直後の状態と比べると見違えました。すごくきれいに仕上がり、入居者はすぐに見つかると直感しました。
★入居申し込み １／２０（木）
私の読みどおり？、リフォーム完了後すぐに入居の申込みがありました。
予想以上に早い申込みでした。入居希望者の審査をしなければいけませんが、若い新婚さんで共働き、二人の合計年収が1,000万円もあり、属性的にはなんの問題もありません。
ただ、念には念を入れて、在職確認のための電話と保証人さんの意思確認のための電話確認は行いました。
保証人さんのご両親ももすごく良い方でしたので、なんの問題もなく入居審査はＯＫです。
家賃の値段交渉もなくすんなりきまりました。ただ入居希望が２／２０（日）とのことですので、それまでの日割り家賃は免除しました。
これだけ条件のよい入居者さんですから、それぐらいはおまけしました。
賃貸借契約も無事に終わり、敷金・礼金、前家賃、日割り家賃などのお金やりとりも完了しました。
あとは、毎月きちんと家賃を振り込んでもらうだけです。 |
★エピローグ
はじめての不動産投資で、しかも競売不動産での落札物件でしたが、予想以上にスムーズに進み、現在にいたっています。３年ほど経ちましたが、一度も家賃の滞納も、退去もなく住んでいただいてます。
大家さんとして上々のスタートがきれました。
よい物件に出会えてよかったです。
開札の結果を業者さんへ電話確認のとき、落札できたことのうれしさとは裏腹に、本当に落札できたの？、これからの手続きは？、占有者は？などなど多くの疑問と不安がよぎったのは事実でした。
しかし、たいしたもめ事もなく、引渡もおわり、入居者もすぐにみつかり、運がよいのかもしれません。
ただ、その運も行動して初めてつかめたものです。
勇気をもってスタートできたが一番だと思います。
不動産の営業をしている経験上、特に投資用の不動産は、「購入する」と決意してからが本当の恐怖との戦いが始まります。
「入居者は確保できるのか？」「ローン返済はできるのか？」「滞納やトラブルは起こらないのか？」「不動産屋にだまされているのでは？」などなど、通常の取引・売買で購入する場合ですら、いろいろな恐怖・不安と向き合わなければ、大家さんとしての一歩を踏み出せません。
★あとがき
なぜ？不動産投資をするのか、将来どうなりたいのかなどの、しっかりとした信念と決意がないと初めの一歩を踏み出せません。そんな人をたくさん見てきました。
私が不動産投資の第一歩を踏み出せたのは、一度きりの人生を、仕事だけに時間を費やすのはもったいない！自由に生きたいと強く思ったからです。
その強い気持ちのおかげで、投資用不動産を順調にふやせている原動力にもなっています。
みなさんも、怖がらずに勇気をだして第一歩を踏み出しましょう。 |
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